규로 블로그 (주식/일정/기술/기업)

본 게시물은 투자권유 ,추천이 아닙니다. 보수적이고 논리적인 투자 하시길 바랍니다.

모든 투자판단의 과실은 본인에게 있으며 해당 게시글은 작성자의 사견이 포함되어있을 수 있습니다. 따라사지 마세요 그냥 일기장입니다.

투자 아이디어

1. 금리 인하로 배당 매력 증가. 

2. 부동산 PF, 경기 둔화 선반영

3. 기관 매집세 

4. 배당및 시세 차익. 대부분 2022년 상장하여 업사이드가 어디까지인지 확인 안된 상황

투자 위험

1. 경기침체 우려. 위험도 상으로 표시한 리츠들의 공실 우려, 여기 써놓지 않은 리츠들의 공실우려 및 부실화-심리 악화

2. 주식시장 변동성

3. 부동산 PF리스크 연관 우려

4. 배당 삭감으로 인한 기대이익 감소

오르는 '지역'이 중요하다

대한민국에서 가장 대중적인 부동산은 '아파트'

오르는 '아파트'를 찾는게 아니라, 오르는 '지역'을 찾는것이 중요하다. 

흔한 오해 : 단순히 인구가 증가하는 지역, 교통/인프라가 들어서는 지역은 모멘텀은 맞지만 백테스트 검증 시 가격과 유의미한 상관관계를 찾기는 힘들다. (다만, 인구가 지속적으로 감소하는것은 악재이다.)

호재가 있더라도 공급이 계속해서 증가하면 가격은 하락한다. 

수요와 공급이 가격을 결정한다

오르는 지역을 찾기 위해 상관관계가 높은 신호는 수요-공급 신호이다. 

- 미분양 물량 변동

- 신규 입주 물량 변동

- 시세 자체의 변동

https://data.kbland.kr/publicdata/unsold-apartments

미분양이 늘어가는 상황속에서는 가격이 계속 조정을 받을 가능성이 높으며 (추세)

미분양이 소멸 하는 것이 가격이 상방을 향함을 의미한다. 

체크리스트

가격 상승 제한 요인

- 초등학교까지 거리가 10분 이상 걸리는 경우

- 근처 초등학교 배정이 안되는 경우

- 중앙난방

- 200세대 미만의 소규모 단지

- 연식 20~25년 사이 (25년이상은 재건축 수요 존재)

- 세대당 주차수 1.2 이하

- 구(행정구역)의 평단가 이하의 아파트 (수요가 부족하고 가격이 싼 데에는 이유가 있음)

- 주위에 (초,중)학교/ 학원 / 상가 / 공원 의 부재.

가격 상승 요인

- 동(행정구역)에서의 대장 아파트

- 학원/학군이 좋은 지역(수도권은 미해당)

- 5년차 이내 새 아파트 (신축 선호가 트렌드)

- 초품아 (횡단보도를 건너지 않고 등교 가능/ 안전하고 짧은 등교 루트)

- 1군 브랜드 (삼성-래미안, 현대-힐스테이트, 현대-디에이치, GS-자이, DL-이편한세상, DL-아크로, HDC현대-아이파크, 포스코-더샵, 롯데-롯데캐슬, 롯데-르엘, 대우-푸르지오)

- 많은 세대수

- 동서남북 에 인프라 고루 위치

- 교통

- 뷰, 직주 거리

수익형 부동산

수익형 부동산(월세형 투자)는 시세차익형보다 나쁜 투자인 경우가 많다. 

시세차익을 통한 거래의 수익률이 수익형 부동산을 압도하는 경우가 많다.

월세와 시세차익을 동시에 목표로 하면 애매해진다. 

지식산업센터, 상가의 경우가 처분이 편할 수 있다. 

토지/상가/주택은 월세와 시세차익을 동시에 얻을 방법일수는 있다. 

오피스텔/빌라는 규제가 늘어나는 종목이다. 투입 자본이 적다는 장점은 있으나, 세금과 대출 금리를 낮출 수 있는 경우에 한해 유리하다. 

매도 시기

https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=Kac5

매도는 순유동성의 상승의 피크쯤에서, 최고점에서 팔아야한다는 생각은 버리고

본인만의 기준을 정해서 기계적으로 매도한다.

보통 전세기간이 2년이므로 투자 기간에 의한 매도가 많다. 

임대사업자

임대사업자는 혜택이 별로 없다. 

상가의 경우 세금 계산서 발행때문에 의무이지만 주택은 필수도 아니다. 

8~10년 보유해야하는 단점이 있다. 지방의 부동산에 투자하는 경우 보유기간이 짧아 필요없다. 

서울에, 공시지가 6억 미만의 집을 여러채 가지고 장기투자하는 경우 유리한 제도이다.

가격

https://hogangnono.com/

https://www.reb.or.kr/r-one/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=10116&cntntsId=1407

https://data.kbland.kr/kbstats/wmh?tIdx=HT01&tsIdx=weekAptSalePriceInx

어제부터 외국인 유의미한 매도 전환 외국인 롱포지션 손실 

어제 오늘 해서 외국인 매도세가 강한 상황

2-5년물, 5-7년물 국채 입찰결과가 시원찮아 시장 조정.

이에 따른 환율 연일 상승.

6월 공매도 재개 

[생각정리]

PCE발표 직후 블랙아웃 기간으로 이번  PCE에 대한 시장의 해석이 블랙아웃기간동안 투자심리를 약화시킬걸로 전망.

다만 국채 수익률은 저번과 비슷하게 4.8 위협할 때 구두개입

원달러, 엔달러 환율 상승시 국가의 구두개입있을것으로 예상. 

블랙아웃기간동안 코스피 2600 정도 중심으로 위아래 횡보할것으로 예상. 

PCE발표전까지 관망

발표 후 단기적으로 2550 위협하는 날 기술적 반등에 대비.

작년 과열국면에서 신용 공여 잔고 20,500,000 수준.

현 수준 19,633,248 으로 하루 평균 40,000 증가 가능으로 예상했을 때  21일 더 증가 가능

때문에 PCE결과 좋게 해석되는 경우 20일 간 에너지 더 남았을 가능성 열어둠. 

보통 코스피 작은 파동 조정국면은 15일 정도, 오늘 10일정도 지났으므로 안전한 판단은 5일 더 기다리기

현충일 까지 쉬고 공부하면서 시장 관찰

중국 신용 자극 지수 = (중국 신용창출 규모) / (중국 GDP)

쉽게는 중국의 투자 규모이며 

글로벌 유동성을 6개월정도 선행하는 모습을 보여준다. 

https://en.macromicro.me/charts/35559/china-credit-impulse-index

https://fred.stlouisfed.org/series/PSAVERT

https://www.gurufocus.com/economic_indicators/6168/fed-net-liquidity-

2023/1/26~

2018/12/19~2019/1/30

2006/1/29~2007/9/17

나스닥

10년물 수익률

나스닥

10년물 수익률

2001년

2001년 1월 3일 -0.5%

2001년 1월 31일 -0.5% 

2001년 3월 20일 -0.5% 

2001년 4월18일 -0.5% 

2001년 5월 15일 -0.5% 

2001년 6월 27일 -0.25%

2001년 8월 21일 -0.25% 

2001년 9월 17일 -0.5% 

2001년 10월 2일 -0.5% 

2001년 11월 6일 -0.5% 

2001년 12월 11일 -0.25% 

2002년 11월 6일 -0.5% 

2007년

2007년 9월18일 -0.5%

2007년 10월31일 -0.25%

2007년 12월11일 -0.25%

2008년 1월22일 -0.75%

2008년 1월30일 -0.5%

2008년 3월18일 -0.75%

2008년 4월30일 -0.25%

2008년 10월8일 -0.5%

2008년 10월29일 -0.5%

2008년 12월16일 -0.75%

2019년

2019년 1월31일 -0.25%

2019년 9월18일 -0.25%

2019년 10월30일 -0.25%

2020년 3월3일 -0.5%

2020년 3월15일 -1.5%